Правильное оформление сделки по покупке квартиры

Кемеровская обл.договорыдокументынедвижимость

Проблема
Галина  Казанцева Галина Казанцева 30 августа 2009, 12:45
0

Мы переехали из СНГ в 2008 году,продав дом,который сами строили.Короче,были первыми хозяевами.Пытались продать сами (безрезультатно).Потом на нас вышла риэлторская фирма,мы заключили эксклюзивный договор на продажу дома на один месяц с правом продления (бесплатно) и фирма продала наш дом за 2 недели, причем столь короткий срок был результатом как их профессионализма, так и везения.Естественно, перед тем как продавать(ведь не каждый день человек продает-покупает жилье) искали нужную информацию в сети.Запомнилась одна очень короткая,но умная статья, канва которой сводилась к следующему: продать жилье очень просто,продавец и покупатель встречаются у нотариуса, заключают договор купли-продажи,передают деньги. Все быстро и хорошо в случае чистой сделки. У нас так и получилось.Теперь мы переехали в Россию и перед нами встал вопрос покупки жилья. Здесь процедура продажи-покупки жилья нас несколько удивляет. Процедура продажи-покупки жилья завязана через органы юстиции,к телу которой, по словам риэлтора, доступ имеет только сам риэлтор. Продавец, у которого мы хотим купить квартиру, заключил договор с риэлторской конторой, которая в течение 3 месяцев не сделала ничего по поиску покупателя. В местной газете бесплатных объявлений мы сами нашли этот вариант. Встретились с продавцом,обговорили цену, а вот оформление будет через ту самую риэлторскую контору.

Теперь о самой процедуре. Мы с продавцами встретились у риэлтора в офисе, заключив соглашение о задатке, отдали задаток,обе стороны подписались под этим соглашением.Риэлтор объяснила,что заверять это соглашение у нотариуса не обязательно, т.к. оно и так имеет юридическую силу. Риэлтор показала нам документы на квартиру (оригиналы), они хранились у нее в сейфе, потому что продавцы с ней заключили договор.

Документы: два свидетельства на владельцев квартиры (супругов) и акт приватизации.Теперь мы должны встретиться у риэлтора,заключить у риэлтора же договор купли-продажи, оплатить всю оставшуюся  сумму сделки, и риэлтор отдаст этот договор и документы в отделение юстиции, где процедура оформления займет 21 день.Причем риэлтор объяснила нам, что по окончании 21 дня мы должны забрать готовые документы на свое имя, а старые свидетельства на прежних хозяев возвращаются их прежним владельцам, т.е. продавцам! Мы же как покупатели остаемся в зависшем состоянии как минимум 21 день: деньги отдали,на руках никаких документов нет, недоумение насчет того, что вместе с получением новых  документов на наше имя старые свидетельства о собственности на квартиру вернутся их прежним хозяевам. Почему документы возвращаются, а не изымаются и помещаются в архив? Все ли здесь законно? Деньги мы собираемся оплатить перечислением со счета на счет в одном банке. Что нам предпринять? Взять расписку с продавцов о переводе денег и заверить ее нотариально? Как еще подстраховаться?

Решение
Елена Коновалова Елена Коновалова , эксперт 1 сентября 2009, 09:13
1

Уважаемая Галина! Действительно, для человека, в первый раз столкнувшимся с покупкой жилья на территории России, данная процедура может вызывать приступ если не депрессии, то полной опустошенности. Итак, по существу поставленных вопросов, сообщаю следующее.

1) Ряд риэлторских контор реально «не ловят мух», предпочитая плыть по течению и в конечном итоге получать вознаграждение за «бумажную работу» - сбор необходимых документов, перечень которых является исчерпывающим.

2) Риэлторы берут у себя из «заначки» стандартные формы договора купли-продажи, соглашения о задатке, предлагают клиентам заполнить, при этом, особо не заботясь разъяснить людям, что при регистрации производятся два действия – регистрация договора и регистрация права собственности. Поэтому можно «попросить» сделать Вам особые условия договора.

3) Предположим, что договор о купле-продаже подписан (необходимости нотариального удостоверения в настоящее время по закону нет), т.е. заключен. Что такое заключенный договор? Это взаимные обязательства, обещания. Например, в данном случае купли-продажи, это обязательство продавца передать вещь, а покупателя - принять и оплатить ее (ст. 454 ГК РФ).

Но обещать - не значит выполнить. Продавец может и не передать вещь, а покупатель и не заплатить. Заключенный договор может быть расторгнут до начала его исполнения, а может быть и вообще не исполнен. Сами по себе заключение договора, взаимные обещания еще не значат, что покупатель уже стал собственником, а продавец расстался со своим правом.

После заключения договор должен быть исполнен в соответствии со взаимными обязательствами сторон, после этого можно говорить о переходе права к приобретателю и основаниях для государственной регистрации права приобретателя. Зарегистрированный договор - это подтверждение взаимных обязательств сторон, но не возникновения права собственности приобретателя. Полный комплект документов, подтверждающих право собственности на приобретенную по договору квартиру, включает:

1. свидетельство о государственной регистрации права на основании данного договора;

2. экземпляр договора с двумя надписями: "Произведена государственная регистрация сделки" и "Свидетельство о государственной регистрации права". Как правило, при сделках с жильем заключение договора и исполнение его (передача недвижимости и денег) происходит в один день, поэтому возможна одновременная регистрация самой сделки (договора) и права на ее основании, и обе надписи проставляются одним штампом. Если производится только регистрация сделки в штамп о Свидетельстве, вносится запись: "Не выдавалось". Естественно, что штамп о выдаче Свидетельства заполняется только на экземпляре договора покупателя. Итак, государственная регистрация сделок (договоров) с недвижимостью - это только необходимое условие для их заключения, зарегистрированный договор является подтверждением возникшего права только вместе со Свидетельством о регистрации права.

3) Как правило, больше риска существует у продавца, продающего недвижимость, нежели у покупателя. В принципе, можно, в договор включить условия об рассрочке платежа- например, указав, что оплата оставшейся суммы по договору будет произведена не позднее __ числа, но не ранее даты подписания акта о передачи жилого помещения. Кроме того, рекомендую включить в договор пункт о том, что обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Как подстраховка, возможен следующий вариант - если договор купли-продажи предусматривает рассрочку платежа, то до момента полной оплаты имущества продавец приобретает право залога в силу закона (п. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором). Покупатель приобретает право собственности, но в дальнейшем продать купленную недвижимость без согласия продавца до прекращения залога он уже не может.

В данном случае добавляется еще одно регистрационное действие - регистрация ограничения права покупателя залогом в пользу продавца. В этом случае покупатель получает Свидетельство о регистрации права собственности с указанием на регистрацию такого ограничения. Следует отметить, что данное регистрационное действие должно быть произведено регистратором самостоятельно, без заявления о регистрации залога со стороны продавца и без дополнительной платы за это действие, поскольку ограничение возникает в силу закона помимо воли сторон (если в договоре купли-продажи не сказано, что залога при рассрочке платежа не возникает).

Если регистратор не внесет такую запись, то учреждение юстиции будет нести имущественную ответственность в соответствии с п. 1 ст. 31 Закона о государственной регистрации прав за несвоевременную и неточную запись в Едином государственном реестре, если это отсутствие записи о залоге повлечет ущерб для продавца (например в случае последующего отчуждения имущества покупателем до полной оплаты без согласия продавца). В подтверждение регистрации залога в свою пользу продавец вправе получить выписку из Единого государственной реестра (за отдельную плату). Такая запись о залоге погашается на основании совместного заявления продавца и покупателя после полной оплаты имущества.

Такая схема регистрации не совсем понятна с общепринятой точки зрения на куплю-продажу жилья как на одновременное с заключением договора отчуждение имущества, но совершенно оправданна с точки зрения процедуры отчуждения недвижимости в соответствии с законом. Если договор считается заключенным с момента государственной регистрации, то именно с этого момента у сторон появляются взаимные обязательства: у продавца - передать имущество, у покупателя - принять и оплатить его. После подписания договора и его нотариального удостоверения у продавца и покупателя возникает только одна обязанность - совершить действия по государственной регистрации сделки, последствия уклонения от которой предусмотрены п. 3, 4 ст. 165 ГК РФ.

В самом деле, неразумно продавцу подписывать передаточный акт о передаче квартиры без получения денег, а покупателю передавать деньги, если государственная регистрация договора в учреждении юстиции окажется невозможной в силу арестов, запрещений и иных причин. Возможны также случаи продажи квартир и жилых домов с рассрочкой платежа, когда стороны договорились о переходе права, например после 50% оплаты. Одновременно осуществить регистрацию сделки и перехода права к покупателю в данном случае невозможно. Сначала регистрируется договор, после чего стороны осуществляют расчеты, а после передачи покупателем необходимой суммы продавец передает имущество и заявляет в учреждение юстиции о переходе права к покупателю. Именно такая процедура обеспечивает защиту законных интересов всех участников сделки. А на самом деле, очень многое строится на доверии.

4) Что касается процедуры – регистрации – не поленитесь- найдите в сети в Интернет- Приказ от 6 августа 2001 г. N 233 «Об утверждении инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения» и все-все прочитаете. В частности, о том, что государственная регистрация прав и сделок осуществляется в срок не позднее 1 месяца со дня подачи заявления и необходимых документов (п. 3 ст. 13 Закона о государственной регистрации прав). Течение срока начинается на следующий день после приема документов и заканчивается в соответствующее дате приема число следующего месяца, т. е. срок государственной регистрации - календарный месяц, включая выходные и праздничные дни. Если последний день срока приходится на нерабочий день, срок оканчивается в ближайший рабочий день. Представленные на государственную регистрацию договора продажи документы регистрируются в книге учета входящих документов под одним номером (независимо от того, представили ли одно заявление несколько лиц, участвующих в договоре на той или иной стороне, или каждое из них представило отдельное заявление). В соответствии со статьей 16 Закона заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию, в которую включаются: дата представления документов, перечень подлинных экземпляров документов и их копий с указанием наименования документов, реквизитов, количества листов в каждом документе, номера книги учета входящих документов и порядкового номера записи в книге учета входящих документов, копия которой помещается в соответствующее дело правоустанавливающих документов (пункт 14 Правил ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Приказом Минюста России от 24 декабря 2001 г. N 343).

Расписка в получении документов на государственную регистрацию выдается каждому заявителю. При этом если заявителем одновременно были представлены документы и на государственную регистрацию договора продажи, и на государственную регистрацию перехода права, то заявителю может быть выдана одна расписка в получении всех представленных документов со ссылкой на соответствующие порядковые номера записей в книге учета входящих документов.

5) Впервые слышу, что прежние свидетельства выдаются прежним хозяевам, - они уже не несут никакой правовой нагрузки, в нас в юстиции, их не выдают, они подлежат уничтожению. Кроме того, Свидетельство о праве собственности подтверждает право собственности на имущество только на момент получения этого свидетельства. Органы юстиции отслеживают все сделки и собственников через свой Реестр, и если есть необходимость подтверждения владельца- выдается выписка из Реестра (100 рублей). Ваше свидетельство актуально только для бытовых служб – ПВС, ЖЭУ и т.д.

Евгения Раздъяконова Евгения Раздъяконова , эксперт 1 сентября 2009, 21:46
1

В Новосибирской области свидетельство о праве собственности прежних хозяев возвращается им после регистрации сделки, но на нем ставится штамп Федеральной регистрационной службы о том, что право собственности прекращено. Такой документ может пригодится прешним собственникам для предъявления, например, в налоговый орган (можно не обращаться в ФРС за справкой о том, что ты уже не собственник, за которую, к тому же надо платить государственную пошлину и ждать своей очереди, а потом несколько дней выдачи этой справки)

Евгения Раздъяконова, эксперт

юрист, кандидат юридических наук (Сибирская академия государственной службы)
Жизненный девиз: Мало знать себе цену, надо еще пользоваться спросом. Сайты, которые я рекомендую: constituon.garant.ru

Елена Коновалова, эксперт

Администрация Петропавловск-Камчатского городского округа
Обращение:

30 августа 2009, 12:45,
9 лет назад
Рейтинг: 5

Рейтинг обращения определяется активностью обсуждения: числом комментариев и одобрений (лайков).