Как продать долю в коммунальной квартире, если в ней зарегистрирован несовершеннолетний ребенок?

Санкт-Петербургдетижильенедвижимостьсемьясобственность

Проблема
Анонимно 2 июля 2017, 00:18

Доброго времени суток. Мы с семьей (моя мать, брат, я и мой сын) живём, прописаны и являемся собственниками 48 метров (2 комнаты 20 и 28 м, по 12/205 доли у каждого) в 9 комнатной коммунальной квартире в г.СПб. Я с сыном хотим подать на субсидию, продать одну из комнат и улучшить свои условия проживания. Для того, чтобы продать комнату, мы хотели с семьёй разделить комнаты, лицевые счёта. Хотели составить соглашение у нотариуса и обратиться в УК для разделения лицевого счёта. Однако в нотариате нам отказали, сказали, что никаких сделок, где есть несовершеннолетний, мы проводить не имеем право, даже определить порядок пользования жилым помещением. Мол, с родственниками никаких сделок быть не может, кроме дарения. Подскажите, пожалуйста, как нам быть? Очень хочется переехать из коммуналки, улучшить свои условия, а по закону, получается, я этого сделать не могу? Так как у нас с ребёнком 24/205 доля, а комната 20 м (которую продать хотели), то есть продав доли, покупатель может возмутиться. Да и доли продать гораздо труднее, нежели выделенную комнату. Мы думали, что я могу подарить своей маме 4/205 доли, тогда у нас с ребёнком будет 20/205 долей, которые мы сможем продать, но каков тогда порядок действий? Маме и брату нужно будет нотариально оформить порядок пользования уже с новыми жильцами(покупателями) или комната будет выделена после сделки, как само собой развивающееся? Про то, что продать могу только с разрешения органов опеки, знаю. Очень прошу у вас помощи в этой ситуации. Заранее благодарю. Анастасия.

Решение
Ирина Киршина Ирина Киршина , эксперт 30 июля 2017, 00:24
0

Здравствуйте, Анастасия,

дарить маме часть доли не нужно, так как доля в праве собственности предполагает права не только на жилую, но и на общую площадь, а значит, подарив долю, Вы поставите под сомнение возможность нового собственника занимать Вашу комнату. 

что касается продажи доли несовершеннолетнего,

на практике можно использовать всего несколько способов проведения сделки, при которых отчуждение имущества несовершеннолетних будет законным:

1. Несовершеннолетние участники долевой собственности должны получить равнозначные доли в другом жилье, где условия проживания соответствуют или лучше, чем в продаваемой квартире.

Для выполнения этого условия, обе сделки необходимо проводить единовременно, т.е. путем подписания двух предварительных договоров на продажу и на покупку жилья. При этом, желательно, чтобы дети сразу были указаны в договоре в качестве новых собственников.

Поскольку окончательное решение будет зависеть от органов опеки и попечительства, лучше обезопасить себя, не включая в предварительные договоры каких-либо штрафных санкций за срыв сделки. Наличие одобрения органов опеки дает возможность заключать договоры купли-продажи или обмена жилья без промедления.

2. Вместо выделения долей допускается выплата денежной компенсации в размере стоимости отчуждаемой доли на момент совершения сделки. Но в этом случае также необходимо получить одобрение опеки, предоставив на рассмотрение:

  • соответствующее заявление;
  • справку о стоимости доли (без проведения оценки).

После того, как ООиП даст согласие, необходимо открыть счета в банке на имя детей и внести деньги. Речь может идти как о простом банковском счете (где деньги будут просто лежать), так и о вкладе (куда будут начисляться проценты), сделанном на имя ребенка, которым он может распорядиться по достижении 18 лет, либо родители с согласия опеки и ребенка (если ему уже есть 14 лет) могут распорядиться этими средствами в интересах ребенка (например, купить ему отдельное жилье).

Поскольку по закону родители в принципе не имеют права расходовать имущество несовершеннолетнего (ст. 2628 ГК и ст. 60 СК), это возможно только с согласия органов опеки. Например, несмотря на то, что закон дозволяет опекунам распоряжаться средствами ребенка в размере, не превышающем прожиточный минимум, на практике для того, чтобы снять хоть копейку, нужно получить согласие опеки, указав в заявлении цели на которые пойдут средства, а затем предоставив подробный отчет.

3. Если приобретение в собственность семьи нового жилья при продаже квартиры, где есть доля ребенка, не планируется, то доли несовершеннолетнему также можно выделить в жилом помещении, принадлежащем родственникам — например, в квартире бабушки и дедушки.

При этом, в некоторых случаях в данной ситуации размер выделяемой доли может быть меньше первоначального. Это возможно, если:

  • выдел будет происходить в соответствии с количеством квадратных метров, приходящихся на долю (например, ребенок владеет четвертью однокомнатной квартиры родителей, которая равна 10 кв.м, а в двухкомнатной квартире родственников этот метрах составляет только одну шестую от общей площади);
  • уменьшенную долю можно выделить при разнице в стоимости жилья в разных районах (например, в справке о стоимости продаваемой/меняемой доли будет указана заниженная стоимость, а в справке о стоимости чуть меньшей доли, выделяемой взамен, будет указана более высокая цена).

Ознакомьтесь с решением схожих проблем: 

Продажа квартиры, приватизированной на несовершеннолетнего ребенка /problem/11479 

Могу ли я продать квартиру, в которой есть доля ребенка и купить новую большей площадью? /problem/9383? 

Продажа квартиры, одним из собственников которой является несовершеннолетний ребенок /problem/9880? 

Можно ли оформить доверенность от несовершеннолетнего ребенка на продажу его доли в квартире?  /problem/8203? 

Ирина Киршина, эксперт

юрист (***)
Общий стаж работы - 10 лет.Два высших образования по специальностям:Международные отношения и Юриспруденция (НГУЭиУ).
Обращение:

2 июля 2017, 00:18,
1 год назад
Рейтинг: 5

Рейтинг обращения определяется активностью обсуждения: числом комментариев и одобрений (лайков).