Продажа квартиры, приобретенной в ипотеку с привлечением материнского капитала

Москвадокументыжильенедвижимостьсубсидии и льготысемьясобственность

Проблема
Анонимно 26 октября 2018, 18:48

Добрый день!

В Новосибирске была куплена квартира в ипотеку (Сбербанк). Общая совместная собственность с женой.

После рождения второго ребенка получили семейный капитал, который использовали для частичного погашения ипотеки. Позже переехали в Москву, и хотим продать квартиру в Новосибирске и купить большей площадью в Москве, используя средства от продажи первой квартиры в качестве первоначального взноса.

Перед продажей планируем погасить остаток ипотеки (там осталась относительно небольшая сумма) и выделить доли детям согласно обязательству перед ПФР. Затем, после покупки квартиры в Москве выделить доли уже там. Но вот опека в Новосибирске может не разрешить сделку, т.к. в один день обе сделки в разных городах не совершишь. Как лучше поступить, чтобы не возникло проблем с опекой? Можно ли выделить доли в денежной форме (т.е. открыть два счета по 250 тыс. каждый для будущего использования детьми и можно ли меньше)? Какого размера доли выделять в квартире после снятия обременения, равные (1/4) или можно меньше? Или можно оформить аналогичное первому обязательство по выделению долей в приебретаемой квартире (говорят, что Сбербанк берет в залог квартиры с детскими долями, так ли это?)

И еще вопрос: так как в Новосибирск ездить вчетвером затруднительно, можно ли оформить доверенность на общение с ООиП и прочими структурами от имени собственников на риэлтора или родственника? Опека работает два раза в неделю по три часа, и лететь за 3000 км всей семьей только для того, чтобы получить разрешение или справку в банке или копию в ПФР слишком разорительно.

Хотелось бы сделать все по закону без обходных схем, чтобы не подставлять покупателей, они и так согласны ждать.

Решение
Ирина Киршина Ирина Киршина , эксперт 28 ноября 2018, 17:58
1

Здравствуйте,

не зная всех нюансов, сложно подобрать оптимальный вариант решения.

Как вы знаете, существует всего несколько способов проведения сделки, при которых отчуждение имущества несовершеннолетних будет законным:

1. Несовершеннолетние участники долевой собственности должны получить равнозначные доли в другом жилье, где условия проживания соответствуют или лучше, чем в продаваемой квартире. Для выполнения этого условия, обе сделки необходимо проводить единовременно, т.е. путем подписания двух предварительных договоров на продажу и на покупку жилья. При этом, желательно, чтобы дети сразу были указаны в договоре в качестве новых собственников.

Если новый объект недвижимости покупается с использованием заемных средств, поскольку банки не охотно дают одобрение, когда сособственниками выступают дети, можно оформить приобретаемое жилье на родителей и нотариально удостоверить обязательство о том, что после того, как кредит будет погашен, дети получат оговоренные доли ( т.е. новое нотариальное обязательство о выделение детям причитающихся им долей уже в новом жилом помещении). После чего, весь пакет документов нужно направить в отдел опеки одновременно с заявлением о предоставлении разрешения на проведение сделки.

Поскольку окончательное решение будет зависеть от органов опеки и попечительства, лучше обезопасить себя, не включая в предварительные договоры каких-либо штрафных санкций за срыв сделки.

Наличие одобрения органов опеки дает возможность заключать договоры купли-продажи или обмена жилья без промедления.

2. Вместо выделения долей допускается выплата денежной компенсации в размере стоимости отчуждаемой доли на момент совершения сделки. В этом случае также необходимо получить одобрение опеки, предоставив на рассмотрение заявление и справку о стоимости доли (без проведения оценки). После того как ООиП даст согласие, необходимо открыть счета на имя детей и внести деньги.

3. При продаже квартиры, если приобретение в собственность семьи нового жилья не планируется, доли детям можно выделить в помещении, принадлежащем родственникам, например, в квартире бабушки и дедушки. При этом, в некоторых случаях размер выделяемой доли может быть меньше. Это возможно если:

* выдел будет происходить в соответствии с количеством квадратных метров, приходящихся на долю. Например, ребенок владеет четвертью однокомнатной квартиры родителей, которая равна 10 кв.м., а в двухкомнатной квартире родственников этот метрах составляет одну шестую от общей площади;

* уменьшенную долю можно выделить, при разнице в стоимости жилья в разных районах. Например, в справке о стоимости продаваемой/меняемой доли будет указана заниженная стоимость, а в справке о стоимости чуть меньшей доли, выделяемой взамен, будет указана более высокая цена.

Вам лучше проконсультироваться в ООиП по месту нахождения отчуждаемого имущества, на предмет того, какой именно вариант их устроит больше. или обратиться за очной консультацией в риэлторсоке агентство, где в штате есть квалифициированный юрист (и да, вариант оформления доверенности на представителя возможен)

Ирина Киршина, эксперт

юрист (***)
Общий стаж работы - 10 лет.Два высших образования по специальностям:Международные отношения и Юриспруденция (НГУЭиУ).
Обращение:

26 октября 2018, 18:48,
4 месяца назад
Рейтинг: 10

Рейтинг обращения определяется активностью обсуждения: числом комментариев и одобрений (лайков).